合肥的房价是上涨最快的城市吗？

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这个问题是我今年以来一直思考的问题 。其实去年时候
，我还不知道去库存政策是否能够成功，现在看来我小看政策威力了。我在找一些能够说服我自己的理由 ，一直没有形成很好的逻辑
，前两天跟群友聊天时，突然有了一点思路
。

中国房价上涨的背景

上篇文章里 ，我提到上位城市和下位城市的概念（公号“小易论楼市 ”《合肥为什么没有定向“放松限购”
，背后的逻辑是什么？》）。在限购放松之后的2015年，作为最大的上位城市 ，一线城市上海和深圳
，房价率先上涨 。此后的2016年，次上位城市热点二线城市掀起了第二波浪潮 ，房价开始发力上涨
。然后今年以来
，我们看到下位城市三四线城市也实现了不小的涨幅。

对于这种现象，杨红旭先生把它解释为板块的轮动 ，就目前中国国情来讲，我认为有一定道理 。中国的房地产市场
，从来都是一盘棋，任何城市都不可能孤立存在
。一线城市房价过高 ，导致资产价格被严重高估
，必然会降低其投资价值，资本进而转向性价比更高的二线城市寻找机会。

当热点城市被限购以后 ，资本又在恐慌和惯性思维下
，转向不限购的下位三四线城市 。就这样，资金被一级一级的下放 ，最终完成了去库存
。这其中的各个环节
，都存在各方博弈，看起来没有什么逻辑可言 ，但仔细分析一下
，却是一个必然。

在2014年限购解除之前，我们国家的M2已连续多年保持12%以上的高增长 ，这些超发的货币大部分流向实体，进入房地产的不太多 。但是近些年来
，实体经济持续恶化，GDP增速连年走低 ，已达到30年来的最低值
。

去年以来
，我们听到最多的一个词，叫做资产荒 ，我觉得对于普通老百姓来说
，也可以叫做资产“慌
”。实体经济回报非常低，很多企业家不愿将钱投入再生产 ，一时间市面上的资金越来越多
，资金价格越来越低，大家都找不到合适的投资渠道 。但钱放在手上越来越贬值 ，大家心里都发慌。

配合不断放松的限购政策
，央行又持续降息降准，释放大量流动性 ，在2015年年底，中央经济工作会议提出“去库存”的战略
。以上所有这些因素加和
，终于造成了2016年以来热点城市房价的爆发。

上位城市和下位城市的房价比

我们知道一线城市，因为巨量优质资源聚集 ，吸引大量资金
，天然推高了房价 。如果一线城市没有限购政策和户籍壁垒，房价可能比现在再高1倍不止
。以北上全国最大的限购力度和最严格的户籍制度来看 ，房价依旧是绝大部分二线城市的2-3倍以上
，足见中国顶级上位城市的吸引力。

我们知道人口都是向资源型政策型城市集中的，资源越多越优质 ，人口集中度越高
，那么你的房价就会被抬得越高 。我在之前的文章中分析过（公号“合肥房价上涨紧盯着哪个城市？》），近十年来 ，上海 、南京合肥3个城市的房价比例
，基本维持在10：5：3
。也就是说，合肥的房价一直是南京的60% ，南京一直是上海的50%。

为什么南京房价只能是上海房价的一半？这就是上位城市和下位城市的城市地位不同，你在整个国家发展中享受到的政策地位也不同 。一旦上位城市和下位城市地位确定以后
，它们房价比例大致是一定的，影响这些房价比例的因素可能只有国家给你的发展政策了
。就像深圳 ，如果没有改革开放
，可能还只是一个小村镇，最多是一个不错的地级市。

合肥近十多年的发展非常快 ，给的政策也比较多
，城市地位与日俱增，与许多上位城市房价差距不断缩小 。杨红旭预测合肥房价未来会达到南京的80% ，这可能是一个比较乐观的数据
，我不知道时间会有多长，但是我认为合肥与南京房价差距会缓慢缩小
。一线城市控制人口规模以后 ，热点二线城市成为人口重点流入地区
，我甚至觉得未来10年，热点二线城市会缩小与一线城市的差距。

其实 ，合肥正在拉大与省内其它三四线城市房价的差距（公号“合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？》） 。十年前，合肥跟下边城市房价基本相差不多
，与第二名相差不过20%，但目前已经达到了50%以上。这跟安徽省决心将合肥做大做强有关 ，资源政策的过度集中
，使得合肥发展日新月异，城市地位急速上升
。未来5年 ，我觉得合肥跟省内房价第二名的差距
，很可能要达到2倍以上。

房价上涨的龙头效应

上位城市和下位城市最直接的一个表现就是龙头效应 。所谓龙头效应，就是只有上位城市实现了房价上涨之后 ，下位城市才有可能被惠及
。上海的房价上涨之后
，长三角的四小龙——南京和合肥才随之上涨，而合肥房价涨上去之后 ，周边的三四线城市才跟风上涨。

为什么会出现这种情况？这就是前面我提到的城市地位决定的
，南京是上海房价的一半，上海不涨价 ，那么南京永远都难有所作为 。同理，合肥不涨价
，下边三四线城市也很难有大的涨幅
。南京房价不可能涨到上海的程度，芜湖的房价也不可能跟合肥一样 ，在投资者眼里
，南京房价就只值上海的一半，芜湖房价永远也赶不上合肥。

这样的道理也可以推演至合肥市区跟三县 ，只要限购按住了合肥市区的房价
，三县折腾到天上，也不能超过市区房价 。因此我们看到由于不限购 ，当前三县部分地区房价
，甚至超过了合肥市区的警戒线，从投资价值上来讲 ，已远远不如合肥市区（公号“到合肥三县买房
，还是攒足1年社保后在市区买房？》）
。

我们知道，投资都是趋利的 ，如果价格不上涨，就不会产生投资收益
，也是我们俗话讲的“买涨不买跌 ”。我们国家库存的主体在三四线城市，如果三四线城市房价一直不涨 ，就不会有人愿意去买单 。但如果二线城市房价不涨
，三四线城市房价怎么可能会上涨呢？从某种意义上来讲，去库存战略成功与否 ，与一线城市房价能否大涨有直接关系
。

一线城市是中国房地产的龙头
，打开中国房地产去库存的局面，就必须先要打开一线城市这个龙头。我在去年3月份的文章中预测 ，如果热点城市限购政策不收紧
，热钱很难下探到三四线城市 。于是我们就看到去年10月份，热点城市在房价大涨之后 ，集中出台限购措施
，当然一线城市限购收紧比热点城市更早。

限购的出台，止住了热点城市房价上涨的步伐 ，但同时我们也看到投资者的热情被点燃了
。经过上位城市房价的上涨，下位城市相对于上位城市房价低了很多
，再加上我之前讲的资金成本低、资产荒等条件，刚需或投资者选择在下位城市上车。这正中了国家去库存政策的下怀 ，短期的求大于供
，造成三四线城市房价顺势上涨 。

人口流出越大的地方，房价反而越有支撑

我之前的文章分析过（公号“如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》） ，安徽几个人口流出比较大的城市
，房价表现却出奇的好，这跟我们印象中的逻辑似乎有些不符
。众所周知 ，目前阻碍中国人口自由流动的最大障碍就是户籍制度
，因为户籍绑定了国人最重要的福利——教育。

我们知道，国人是非常重视教育的 ，畸形的高考制度造就了同一国家不同省份不同考卷的现状
，尤其是经济发达地区与内地更是不同 。安徽流出人口在江浙沪大概有700多万人，即使义务教育能在当地上学 ，大部分人的孩子还是要回到原籍高考
。但我们知道江浙沪的高考试卷跟安徽是不同的，义务教育阶段的教学内容也会有所不同。

这就意味着安徽的打工者
，要么选择在当地落户，让自己孩子在江浙上学 ，要么回原籍高考 。但事实情况是
，绝大部分打工者都没留在这些地区，因为工作不稳定 ，房价太高
，福利待遇得不到保障，乡土关系也不在这里
。因此我们看到那么多的留守儿童 ，也看到那么多回乡买房的人。

从2013年开始
，安徽省外出人口开始净流回，4年内共流回近40万人 。在此之前 ，安徽每年净流出都是-20万人
。这说明
，这些年沿海产业一直在往内地转移，越来越多的外出打工者回安徽找到工作 ，安徽的就业机会比以前多了很多。

一些人口大市或者大县，城镇化率非常低
，农村人口进城的愿望十分强烈 。这部分农村人口外出打工之后，他们很多都愿意回家买房置业 ，这就支撑了当地的房地产市场。收入高的选择地级市
，收入低的选择县城，还有一些高收入者可能直接在省会合肥买房（公号“限购后到合肥三县买房 ，还是到安徽三线买房？

所以这些在发达地区工作的安徽人
，拿着比家乡相对更高的工资，大部分还是愿意回到家乡买房 ，这就是造成人口流出地区房价大涨的原因
。安徽是人口流出大省
，合肥房价反而更有支撑。但皖南人口流出不大的城市，房价我倒不是很看好 。（搜索关注公号“
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